近年来，我市为解决“停车难”问题可谓是想尽办法，各地各部门都在全力保障市民出行权益。但在此背景下，贵溪市凯翔春天的业主却看着小区内空荡荡的停车位不能停，只能无奈地在路边“抢”车位。

具体原因为何?来看记者调查。

车位“只卖不租”，业主“有家难回”

近日，记者来到贵溪市凯翔春天小区，看到小区周边店铺门前及道路两旁停满了车辆，但是小区地下车库的车辆却寥寥无几。小区多位业主告诉记者，从2021年底交房开始，小区内未购买地下车位的人员就无法进入小区地下车库，只能停在小区外。

业主祝先生：“暴雨天气时，想进地下室接送小孩子是不给开门的，只有红白喜事等特殊时候，还要提前跟物业通知，才可以进地下室。”

据了解，贵溪市凯翔春天小区是人车分流小区，小区规划中的地上配套机动车停车位222个，地下机动车停车位1975个，小区常住业主1200余户，但车位购买率不足20%。

不少业主告诉记者，在小区外围店铺前有一些停车位，但很难抢到车位，而地下车库很空，为了方便业主，可以采取收费出租的形式，让大家都获利。只是现在没购买车位的业主就不让开进地下室就有种“强买强卖”的感觉。

不买车位不能进，是否涉及侵权？

那么，开发商“只售不租”的行为是否合法?记者咨询了鹰潭市华星律师事务所杨云律师得知，开发公司对小区内规划车位、车库享有处分权，可以在法律允许的范围内自主选择处分方式。

据杨云律师介绍，建筑区划内的车位分为两种，一种是开发商所有，在满足特定条件下，开发商有权处置，包括出租和出售。另一种是占用业主共有道路或者其他场地用于停车的车位属于业主共有，属于业主共有的车位，开发商无处置权。

同时，杨云律师告知，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。如果开发商只售不租，就有可能违反了《民法典》第二百七十六条的规定，变相剥夺了业主租赁车位的权利。目前，广东、安徽等地已经出台了地方性法规，禁止开发商对车位只售不租。另外，开发商只售不租的行为也可能违反《消费者权益保护法》的规定，容易被认定“捆绑销售”和“滥用市场支配地位”。

记者还了解到，如果开发商没有将人防车位的建设成本纳入决预算，即人防车位没有计入公摊，那人防车位的收益就归开发商所有。小区业主作为利害关系人有权向有关部门依法申请信息公开查询决预算，从而了解人防车位的收益人归属情况。

多次协商无果，问题解决陷入僵局

记者随后前往小区的物业了解情况。物业经理周互助无奈称，采取“只售不租”模式是小区开发商从交房的时候就要求的。他告诉记者，作为物业公司非常愿意开放地下停车位给小区业主使用，但小区开发商以函件形式，多次要求物业禁止开放，受到开发商产权影响，物业也只能禁止业主进入。

对于限制业主进出的行为，记者还向贵溪市住建局、贵溪市雄石街道等单位进行了反馈。相关工作人员告诉记者，业主反映的问题，属地、住建部门已经多次组织开发商、物业等单位进行协商，但开发商不同意业主临停，只对外出售。导致问题的解决陷入僵局。

贵溪市住建相关业主负责人无奈道：“我们也想问题能解决啊，并一直在跟对方协商。但我们也拿开发商没办法，只能是多做工作。”

贵溪市雄石街道西街社区工作人员还向记者展示了近期就凯翔春天小区突出问题召开协商会议的资料，资料显示，最近的一次协商会上对该小区的临时停车等5项民生诉求进行了多方协商。有的问题得到了解决，但临停问题还是没能达成一致意见。

记者手记：

“只售不租”“未买勿进”等短期利益行为，并未让开发企业有效获利，而小区业主更是长期生活不便，这一破坏共生关系的行为，不仅撕裂了信任纽带，更暴露出服务型企业责任意识的缺位。

破解对立困局，还需从根本上重塑企业的角色认知，将“服务业主”作为核心经营理念，将“两败俱伤”转化为“携手共进”。毕竟，没有业主的信任与支持，任何商业策略都将成为无源之水——这不仅是法律的要求，更是企业长远发展的必然选择。(记者朱烈闯 潘捷)