本报讯 近期一线重点城市居住交易数据显示，城市居住市场呈现明显结构性分化，核心片区优质居住配套资源市场活跃度稳步提升，外围区域存量物业仍处在去库存周期。行业观察人朝哥聊广州楼市结合政策落地与城市发展现状分析表示，在住房双轨制协同推进的大环境下，居民调整家庭居住规划应当尊重市场客观规律，理性进行居所优化。

随着住房保障与商品房双轨制协同推进相关配套政策落地见效，各地持续加大保障性住房筹建供给力度，面向新市民、青年人的保障性房源持续扩容，有效夯实刚需群体基本居住保障；商品住房领域依托新建管控新规，不断推进产品品质升级，从户型规划、建筑密度、物业服务等多维度完成产品迭代。分层供给体系逐步成型，从供给端改变了以往市场全域同步涨跌的运行逻辑，市场高度分化成为行业长期发展特征，供求关系也成为左右片区居住空间价值变化的核心因素。

从城市空间发展维度来看，地段决定居住资源价值下限、圈层决定价值上限的市场规律持续显现。中心城区依托完善的产业集群、轨道交通、科教医疗等公共配套资源，人口导入规模保持稳定，优质存量居住产品供给有限，供需关系偏紧支撑片区居住价值保持韧性；近郊产城联动片区依托产业落地、市政配套陆续落地完善，人口稳步导入，供需结构趋于平衡，市场走势平稳有序；远郊片区受制于产业配套不足、人口吸附能力偏弱、存量房源库存偏大等因素，供给长期大于需求，即便核心片区行情回暖，相关居住产品也难以同步实现价值抬升，区域之间价值差距持续拉大。

在产品筛选层面，伴随居民消费群体迭代，产品迭代升级与消费群体迭代成为市场主流趋势，优先选择符合现行建设新规的居住产品，成为家庭优化居住布局的重要参考。合规新规房源，无论新建住宅还是存量二手房，在建设标准、社区管理、居住舒适度上适配现阶段改善型居住需求，市场流通性更有保障；建成年限久远、规划标准落后、物业服务欠缺的老旧非标房源，难以适配当下居住消费升级需求，市场成交表现持续偏弱，产品品质直接影响房源流通效率。

针对不同需求群体，居所优化策略需要分类施策。刚需自住群体以家庭实际居住需求为导向，结合自身收入水平、日常通勤半径，在就业辐射圈内的成熟片区择优挑选适配房源，避开受短期市场情绪影响盲目置换；侧重家庭资产优化的群体，需深度研判片区人口落户、土地出让、存量库存等供需基本面数据，优先布局人口净流入、新增房源稀缺的核心板块，选房时前置排查项目短板，规避配套缺失、库存高企的远郊片区。

业内人士表示，中长期来看，伴随双轨制深化落地、城市更新工作持续推进，居住市场分化格局还将进一步深化，核心优质资源稳健运行、中端合规产品平稳发展、老旧低效房源持续出清是大势所趋。本轮核心片区阶段性行情修复，是需求集中释放、核心资源稀缺等多重因素叠加形成，并非市场全面上行。广大居民调整居住方案，坚持按需配置、遵从供求逻辑，方能稳妥规划家庭居住资产。