鹰潭市余江区，让一代伟人夜不能寐、欣然赋诗的地方，承担国家、省级30余项改革创新的试验区。当下，承载着这座城市记忆的老街巷——邓埠街道沿河社区柴集巷片区正悄然经历一场由居民共同参与的美丽蝶变。

老街区的期盼

柴集巷60号居民夏样贵今年66岁，在这里住了40多年，喜欢这里的烟火气和熟识的邻居，也目睹了老街的衰败。

柴集巷片区属于典型的老旧街区，承载着往昔码头的喧嚣、商贾的往来、手艺人的忙碌，见证了百年人间烟火，是年代久远的自建房片区。593栋自建房多建于上世纪五六十年代，甚至更早。其中220栋房屋被鉴定为D级危房，普遍采光不足、电线裸露、墙体开裂，存在极大安全隐患。

11月21日上午，记者走进柴集巷，一些老人坐在门口晒着冬日的暖阳。这里老房子大多是用当地特有的红石砌起的墙，上面则是木质结构，沿街破败的外墙木板诉说着历经的岁月，屋内一片昏暗，有的后门石墙甚至早已倒塌。

“天天担惊受怕，特别是刮风下雨天。定为D级危房后，我们就搬到女儿家居住。”夏样贵和邻居们期盼着改善居住环境。

如何解除居民“心头之患”，让这条老街“活”过来?成为摆在余江区委、区政府面前的一道难题。

城市更新，先解“民生痛点”。余江区持续实施柴集巷片区市政配套设施改造，包括雨污分流、道路硬化、路灯照明等工程。总投资3561万元，于2024年11月完成。这场基础设施先行的改造，不仅改善了居住环境，更让居民们对老街的未来，多了一份期待。

柴集巷56到73号改造后。

自主更新的探索

余江区政府委托同济大学建筑设计研究院，结合原有城市肌理，高起点、高标准进行规划设计，并于今年4月出台《鹰潭市余江区柴集巷片区自建房改建工作实施方案(试行)》(以下简称《方案》)，为柴集巷的自建房更新划定了“路线图”。方案明确，C级危房只修不拆，D级危房可申请原拆原建，但要守住统一规划设计、统一原址建设、统一建筑风貌的底线。柴集巷自建房“自主更新、原拆原建”的城市改造建设之路正式开启。由余江区多个部门组成的柴集巷片区自建房改建指挥部由此成立。

据余江区住房和城乡建设局党组书记黄剑标介绍，方案的核心在于尊重居民主体地位，在政府统一规划指导和风貌管控下，由居民作为更新主体，自主申请、参与设计、共同建设，实现原址重建，最大程度保障了居民的知情权、参与权和受益权，有效激发居民共建美好家园的内生动力。

邓埠街道党工委书记胡娟娟告诉记者，“原拆原建”，不是居民绝对在自己原来的地基上建新房。柴集巷自建房多为非独立式或院落式，同排共墙现象普遍，不同家庭房屋面宽与进深差异巨大。余江区政府在规划中，更新延续了柴集巷原街巷界面和空间格局。针对地块差异化特征，设计了4种不同进深的基本户型，并在此基础上通过调整变异，建立适配多地块条件的户型谱系。

政策出台后，柴集巷片区的老街坊奔走相告。夏样贵立即向社区提交了申请，并说服相邻的7户邻居，争取到了首批试点。

迎难而上的奔赴

“自主更新、原拆原建”得到了大多数居民的拥护。但在实施过程中，却是各种矛盾与挑战接踵而至，困难重重。

柴集巷片区需改建的220栋房屋，涉及“百种类型、千种问题、万般困难”，涵盖家庭矛盾、邻里纠纷、产权争议等多个方面。

老房子怎么拆、如何建?余江区邀请了当地几家建筑企业，由居民派代表与企业直接对话，最终选定企业，谈好价格：端户拆建价格为每平方米1150元，中间户每平方米1080元。企业拆建过程中，居民们全程监督。

矛盾怎么解决?柴集巷有一个象棋协会，一些老年居民天天下象棋。邓埠街道以及社区干部以象棋为切入点，与棋友的交流中掌握了不少家庭矛盾的症结，从而有针对性地破解难题。江新发兄妹5人，老房子是父母所建，留下了他们童年的记忆。重建还是转让，兄妹间有不同的意见。在街道及社区干部10余次的调解下，最终决定由江新发改建，给予其他兄妹4人一定经济补偿。

自改建项目启动以来，邓埠街道工作人员扎实开展群众工作，带着印制的柴集巷改建相关政策答疑手册上门入户，详解政策、精准破题、凝聚共识，累计成功调处各类矛盾纠纷150余起，实现了“矛盾纠纷零激化、信访事件零发生”的工作目标，为片区更新工作的平稳有序推进筑牢了坚实基础。

美好生活的畅想

11月14日，夏样贵领到了新房的不动产权证。“现在你看看我家的小洋房，多漂亮!”谈起老宅子的变化，夏样贵脸上掩不住那份发自内心的喜悦。

她的新房与相邻的7户邻居一起，在原址并排重建，两层半的小洋房宽敞明亮。新房装修好后，老两口迫不及待地从孩子家里搬回，老伴腿脚不方便，如今不用上下楼，天天出门和邻居散步、聊天。房屋后面每家每户都缩进去了2米，形成了屋后开阔空间，满足了规划要求、消除了安全隐患。这也是邓埠街道克服阻力、与居民反复协商的结果。

“以前，这里的老房子屋后大多是房靠房，我们在规划过程中，特意留出了空间，也得到了居民的理解和支持。”胡娟娟告诉记者，老百姓的新房占地面积虽然缩小了，但不动产权证上的宗地面积不变，实际建筑面积得到增加。

居民宋凤英家新房长度缩短了3米，房前屋后留足了出入空间。如今的新居，一楼摆满了待售的家具。“现在空间变大，摆放家具的种类更多，光线透亮，生意也变好了。”在这里住了30多年的宋凤英从做裁缝到卖家具，从破旧的老房子到入住新房，对未来的生活也充满畅想。

截至目前，柴集巷片区已有190户居民提交更新申请，签署改建协议的户数达到128户，拆除旧房101户(内含已征收房屋10户)，86户的新房正在紧锣密鼓建设之中，15户居民已经在装修，并有6户已经入住。这些数字背后，是居民对未来美好生活的向往，也是居民“自主更新”探索成效的生动体现。

数据彰显进度，共建共享成果。居民其乐融融，展望美好未来。随着一栋栋新楼封顶，柴集巷的面貌日新月异。居民们不仅是更新的受益者，更是全过程的参与者与见证者。在新房封顶的喜庆时刻，大家自发组织打糍粑等活动，分享喜悦，凝聚邻里情谊，对未来充满期待。

同时，余江区投资1500万元，建设柴集巷北入口广场、西入口广场、展示中心、邻里中心等设施，持续优化居民生活环境，让发展成果更多更公平惠及全体居民，持续提升居民的幸福感、获得感和安全感。

记者手记：人民城市人民建，人民城市为人民。2025年8月公布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提到，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。11月1日起施行的《江西省城市更新条例》明确，对老旧房屋，经相关部门审批，在符合规划、确保安全的前提下，可以进行自主更新、原拆原建。余江区坚持以人民为中心的发展思想，尊重群众意愿，发挥群众主体作用，推动城市更新的实践，无疑为我省城市更新提供了一个典型案例。